Bezit u een verhuurde woning naast uw eigen woning? Dan valt dit vastgoed in box 3, waar de belasting wordt berekend op basis van een fictief rendement — niet uw werkelijke huurinkomen. Verhuurde woning box 3 belasting 2026 berekenen vereist kennis van de gewijzigde forfaitaire rendementspercentages per vermogenscategorie en de leegwaarderatio’s voor verhuurde woningen. Mr. Miguel NICOLAS, fiscaal advocaat gespecialiseerd in vastgoedfiscaliteit en box 3-procedures, adviseert vastgoedbeleggers over de belastingdruk, bezwaarmogelijkheden en alternatieve structuren voor 2026 en de aankomende overgang naar werkelijk rendement.
🧮 Verhuurde Woning Box 3 & Leegwaarderatio 2026
Art. 5.20 Wet IB 2001⚠️ Disclaimer: Deze berekening is uitsluitend bedoeld als vrijblijvende indicatie en vervangt geen professioneel fiscaal advies. De uitkomsten zijn gebaseerd op de belastingtarieven 2026 (Belastingplan 2026, aangenomen door de Eerste Kamer op 16 december 2025). Fiscale wetgeving wijzigt regelmatig — raadpleeg altijd een gekwalificeerd fiscaal advocaat. Toepasselijke wetgeving: Wet IB 2001, Wet Vpb 1969, Wet OB 1968, SW 1956, WBR 1970.
Heeft u vragen over uw persoonlijke situatie?
Gratis kennismakingsgesprek →Hoe werkt de berekening?
In box 3 wordt een fictief rendement berekend over uw nettowaarde (bezittingen minus schulden). Voor een verhuurde woning geldt als bezitting de WOZ-waarde verminderd met de leegwaarderatio: hoe lager de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de belastbare grondslag. De WOZ-waarde × leegwaarderatio = belaste waarde. Over het totale box 3-vermogen (boven het heffingsvrij vermogen van €57.684 per persoon) wordt een fictief rendement berekend. Voor overige bezittingen zoals vastgoed geldt een forfaitair rendement van 5,69% (2026). Over dit fictieve rendement betaalt u 36% box 3-belasting.
Tarieven 2026
| Onderdeel | Tarief / Bedrag 2026 |
|---|---|
| Box 3-tarief (over het fictieve rendement) | 36% |
| Fictief rendement overige bezittingen (incl. vastgoed) | 5,69% |
| Fictief rendement banktegoeden | 1,44% |
| Heffingsvrij vermogen per persoon | € 57.684 |
| Leegwaarderatio (afhankelijk van huur/WOZ-ratio) | 45% – 95% |
| Tijdelijke verhuur (<6 maanden/jaar) | Volle WOZ (geen ratio) |
| Effectieve belastingdruk op vastgoed (grofweg) | ca. 2,05% van de WOZ-waarde |
Rekenvoorbeeld
U bezit een verhuurde woning met WOZ-waarde €350.000. Jaarhuur: €12.000. Huur/WOZ-ratio: 3,4% → leegwaarderatio: 56%.
- Belaste waarde woning: €350.000 × 56% = €196.000
- Overig box 3-vermogen (spaargeld): €50.000
- Totaal box 3-vermogen: €246.000
- Heffingsvrij vermogen: −€57.684
- Belastbare grondslag: €188.316
- Fictief rendement vastgoed (5,69%): €10.715
- Box 3-belasting (36%): €3.857 per jaar
Werkelijk huurrendement na belasting: €12.000 − €3.857 = €8.143 netto. Als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement van 5,69%, heeft u mogelijk recht op vermindering via bezwaar. Mr. NICOLAS beoordeelt uw situatie.
Veelgestelde vragen
Hoe werkt de leegwaarderatio voor verhuurde woningen in 2026?
De leegwaarderatio verlaagt de belastbare waarde van een verhuurde woning in box 3. De ratio hangt af van de verhouding jaarhuur/WOZ-waarde: hoe lager de huur ten opzichte van de waarde, hoe lager de ratio en dus hoe lager de belasting. Bij tijdelijke verhuur korter dan zes maanden per jaar geldt geen leegwaarderatio — dan wordt de volledige WOZ-waarde als grondslag gebruikt.
Is het voordeliger mijn verhuurde woning in een BV te plaatsen?
In sommige situaties biedt een BV-structuur fiscale voordelen: VPB (19%) kan lager zijn dan de gecombineerde box 3-heffing bij hoog vermogen. Maar er zijn ook nadelen: overdrachtsbelasting bij inbreng (10,4%), hogere box 2-belasting bij latere dividenduitkering, en hogere administratielasten. Of het voordelig is, hangt af van uw totale vermogenspositie. Mr. NICOLAS berekent alle scenario’s voor u.
Kan ik bezwaar maken tegen mijn box 3-aanslag voor vastgoed?
Ja. Na het Kerstarrest (2021) en de rechtsherstelwetgeving blijft er juridische discussie over de rechtmatigheid van de box 3-heffing, met name als uw werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement van 5,69%. Vastgoedbeleggers met een laag werkelijk rendement kunnen aanspraak maken op vermindering. Mr. NICOLAS procedeert actief in box 3-vastgoedzaken en kent de relevante jurisprudentie.
Wat verandert er in box 3 in 2027/2028?
Vanaf 2027 of 2028 (de exacte datum staat nog niet vast) gaat de belastingdienst belasting heffen over het werkelijke rendement in box 3, inclusief gerealiseerde én ongerealiseerde waardestijgingen van vastgoed. Voor vastgoedbeleggers met sterk gestegen woningwaarden kan dit ingrijpende gevolgen hebben. Vroegtijdige structurering — bijv. overdracht aan een BV of kinderen — kan de belastingdruk bij de overgang beperken.
Advies van Mr. Miguel NICOLAS, Fiscaal Advocaat
Box 3-belasting op verhuurde woningen staat volop in beweging: lopende procedures, wijzigingen in de leegwaarderatio en de aankomende overgang naar werkelijk rendement maken dit een urgent aandachtsgebied voor vastgoedbeleggers. Mr. Miguel NICOLAS analyseert uw vastgoedportefeuille, berekent de optimale structuur (box 3, BV of combinatie), en voert bezwaarprocedures als de belastingdienst een te hoge aanslag oplegt. Neem vandaag nog contact op voor een vertrouwelijke analyse.